Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Für die Bewertung eines Grundstücks, bebaut oder unbebaut, gibt es verschiedene Anlässe. Das Gutachten eines Sachverständigen verschafft allen Beteiligten hierbei die notwendige Klarheit über den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Als Architekt und zertifizierter Sachverständiger bewerte ich Immobilien kompetent, unabhängig und zuverlässig.

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

Leistungen

  • Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
  • Kurzgutachten / Marktwertermittlungen

Bewertungsobjekte

  • Unbebaute Grundstücke
  • Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Rechte und Belastungen

Bewertungsanlässe

  • Kauf oder Verkauf
  • Vermögensfeststellung
  • Erbschaftsangelegenheiten
  • Steuerliche Zwecke
  • Ehescheidungen
  • Vermögensauseinandersetzungen
  • Vormundschafts-/Betreuungsangelegenheiten
  • Entschädigung bei Enteignung
  • Grundstückstausch
  • Renditeprognosen
Immobilienbewertung1

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert/Marktwert stellt nach Definition im Baugesetzbuch einen objektivierten Preis dar, der am wahrscheinlichsten am Markt zu erzielen wäre:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

Wenn Sie einen Verkehrswert für Gerichte, Ämter und andere Behörden nachweisen müssen, dann ist in der Regel ein vollwertiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Aber auch, wenn es Auseinandersetzungen über den Verkehrswert zwischen mehreren Parteien gibt, oder wenn Sie eine Immobilie nicht kennen und über alle wertrelevanten Eigenschaften umfassend informiert werden wollen, ist das Verkehrswertgutachten die richtige Wahl.

Kurzgutachten / Marktwertermittlung

Eine Marktwertermittlung (ein sog. "Kurzgutachten") ist dann ausreichend, wenn Sie den Marktwert für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen und mit den wertrelevanten Eigenschaften des Objekts hinreichend vertraut sind. Gleiches gilt für eine reine Vermögensfeststellung durch den Eigentümer. In diesen Fällen kann zur Kosteneinsparung auf ein umfangreiches Verkehrswertgutachten verzichtet werden.

Bei Verkehrswertgutachten sind bestimmte Unterlagen, Auskünfte und Informationen immer einzuholen und zu überprüfen. Bei einem Kurzgutachten werden dagegen in der Regel lediglich die Unterlagen, Auskünfte und Informationen für die Wertermittlung verwendet, die der Auftraggeber zur Verfügung stellt. Auch der Umfang ist bei einem Kurzgutachten deutlich reduziert, da hier auf ausführliche Erläuterungen und Ansätze verzichtet wird.

Notwendige Unterlagen

Für die Beschaffung der notwendigen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber einer Wertermittlung zuständig.

Nicht vorhandene Unterlagen und Auskünfte können auch durch das Sachverständigenbüro beschafft oder erstellt werden.

Folgende Unterlagen werden für eine Wertermittlung benötigt:
Bezeichnung Wo erhältlich?
Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate Grundbuchamt (Amtsgericht)
Auszug aus dem Liegenschaftskataster Kataster- und Vermessungsamt
Auszug aus dem Liegenschaftsbuch Kataster- und Vermessungsamt
Auskunft über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsverfahren Stadtplanungsamt
Auskunft zum Bau- und Planungsrecht Stadtplanungsamt
Baugenehmigung und Schlussabnahmeschein Bauordnungsamt (Bauakte)
Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan) Bauordnungsamt (Bauakte)
Baubeschreibung Bauordnungsamt (Bauakte)
Berechnung der Wohn- und Nutzfläche und des Bruttorauminhaltes Bauordnungsamt (Bauakte)
Berechnung der Bruttogrundfläche (falls vorhanden) Bauordnungsamt (Bauakte)
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Bauordnungsamt
Auskunft aus dem Altlastenkataster Umweltamt
Auskunft aus der Denkmalliste Denkmalamt
Aktuelle Bescheinigung über abgabenrechtlichen Zustand Kreis-, Stadtverwaltung
Aufstellung über Instandsetzungen und Modernisierungen Eigentümer
Energieausweis Eigentümer
Zusätzlich bei vermieteten Objekten:
Miet-/Pachtverträge oder Mieterliste, Mietzusammenstellung Eigentümer, Verwalter
Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum:
Teilungserklärung und Aufteilungsplan Eigentümer, Grundbuchamt
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen Eigentümer, Verwalter
Auskunft über die Höhe der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage Eigentümer, Verwalter
Zusätzlich bei Erbbaurechten:
Erbbaurechtsvertrag inklusive Nachträge Eigentümer, Grundbuchamt
Aktueller Erbbauzins Eigentümer, Erbbauberechtigter
Je nach Art des Bewertungsobjektes bzw. der Auftragsgestaltung können weitere Unterlagen erforderlich werden.

Eigentümervollmacht

Für die Beschaffung von Unterlagen und Auskünften bei Ämtern und Behörden sowie die Ortsbesichtigung ist eine Vollmacht des Eigentümers des Bewertungsobjektes für den Sachverständigen erforderlich.

Download Checkliste Unterlagen Download Formular Eigentümervollmacht

Honorare für Wertermittlungen

Die Honorare für Wertermittlungen sind grundsätzlich frei vereinbar und richten sich nach der Art des Gutachtens sowie dem erforderlichen bzw. beauftragten Leistungsumfang. Die folgenden Richtwerte sollen Auftraggebern als Einschätzung für die zu erwartenden Kosten dienen.

Honorarrichtwerte für Verkehrswertgutachten

Die Honorartabelle enthält die Basis-Honorare für Verkehrswertgutachten ohne Nebenkosten. Der für die Honorarermittlung anzusetzende Wert ist der unbelastete Wert des Objekts, also ohne jeglichen Abzug von Wertminderungen z.B. durch Rechte und Belastungen, Instandhaltungsrückstände, Bauschäden etc.

Basishonorare
Wert Basishonorar Basishonorar
unbelastet, bis ... exkl. Umsatzsteuer inkl. Umsatzsteuer
100.000 € 1.400,- € 1.666,00 €
150.000 € 1.500,- € 1.785,00 €
200.000 € 1.600,- € 1.904,00 €
250.000 € 1.700,- € 2.023,00 €
300.000 € 1.800,- € 2.142,00 €
350.000 € 1.900,- € 2.261,00 €
400.000 € 2.000,- € 2.380,00 €
450.000 € 2.100,- € 2.499,00 €
500.000 € 2.200,- € 2.618,00 €
550.000 € 2.300,- € 2.737,00 €
600.000 € 2.400,- € 2.856,00 €
650.000 € 2.500,- € 2.975,00 €
700.000 € 2.600,- € 3.094,00 €
750.000 € 2.700,- € 3.213,00 €
1.000.000 € 2.900,- € 3.451,00 €
1.250.000 € 3.200,- € 3.808,00 €
1.500.000 € 3.500,- € 4.165,00 €
1.750.000 € 3.800,- € 4.522,00 €
2.000.000 € 4.100,- € 4.879,00 €
2.250.000 € 4.400,- € 5.236,00 €
2.500.000 € 4.700,- € 5.593,00 €
2.750.000 € 5.000,- € 5.950,00 €
3.000.000 € 5.300,- € 6.307,00 €
3.250.000 € 5.600,- € 6.664,00 €
3.500.000 € 5.900,- € 7.021,00 €
3.750.000 € 6.200,- € 7.378,00 €
4.000.000 € 6.500,- € 7.735,00 €
Über 4.000.000 €: Unb. Wert x 0,1% + 2.500,- € zzgl. Umsatzsteuer
Zuschläge für Sonderfälle und Zusatzleistungen
Sonderfall: Besondere Stichtage
Sonderfall Zuschlag pro Stichtag
Stichtag in der Vergangenheit, mehr als ein Jahr zurückliegend + 10%
Mehrere Wertermittlungsstichtage + 20%
Mehrere Qualitätsstichtage + 20%
Fallen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag zusammen, wird der Zuschlag nur einmal pro Datum angewendet.
Sonderfall: Rechte und Belastungen
Sonderfall Zuschlag pro Recht/Belastung
Erbbaurecht + 40%
Wohnungsrecht, Nießbrauch + 30%
Überbau + 30%
Wegerecht, Leitungsrecht + 20%
Baulasten, Altlasten + 20%
Rechte und Belastungen ohne Werteinfluss werden bei der Ermittlung des Honorars nicht berücksichtigt.
Zusatzleistungen
Zusatzleistung Zuschlag
Beschaffung von Unterlagen Aufwand nach Stunden
Berücksichtigung von alternativen Nutzungen des Grundstücks Aufwand nach Stunden
Zeichnungserstellung/-ergänzung Aufwand nach Stunden
Flächenaufmaß Aufwand nach Stunden
Für hier nicht aufgeführte Sonderfälle und Zusatzleistungen wird der erhöhte Aufwand nach Stunden berechnet.
Stundensatz: 80,- € bzw. 95,20 € inkl. Umsatzsteuer

Honorarrichtwerte für Kurzgutachten

Das Honorar für ein Kurzgutachten beträgt 50% des Basishonorars für ein Verkehrswertgutachten.

Honorarbeispiel für ein Einfamilienhaus mit einem unbelasteten Wert von 180.000 €:

Wert bis 200.000 € ⇒ VWG Basishonorar 1.600,- € x 50% = 800,- € bzw. 952,- € inkl. Umsatzsteuer ohne Nebenkosten.

Zusätzlich vereinbarte Leistungen werden mit einem Stundensatz von 80,- € bzw. 95,20 € inkl. Umsatzsteuer berechnet.

Nebenkosten für Gutachten

Die folgenden Nebenkosten fallen zusätzlich zum Honorar an und sind vom Auftraggeber zu entrichten:
Beschreibung Kosten
Kosten pro Exemplar für Verkehrswertgutachten Erstes Exemplar kostenlos, jedes weitere Exemplar 50,- € bzw. 59,50 € inkl. Umsatzsteuer
Kosten pro Exemplar für Kurzgutachten Erstes Exemplar kostenlos, jedes weitere Exemplar 25,- € bzw. 29,75 € inkl. Umsatzsteuer
Fahrtkosten Ortsbesichtigung,
die ersten 30km der An- und Abfahrt sind kostenfrei.
0,80 € pro km bzw. 0,95 € pro km inkl. Umsatzsteuer
Auslagen der Informationsbeschaffung wie Gebühren von Ämtern, Behörden, Gutachterausschüssen sowie Kosten für Kartenausschnitte, Kopien, Porto etc. In tatsächlicher Höhe der Nettobeträge zzgl. Umsatzsteuer
Alle Nebenkosten werden als umsatzsteuerpflichtige Nebenleistung gesondert ausgewiesen.

Honorare zum Festpreis

Wenn Sie ein Angebot mit pauschalem Festpreis bevorzugen, benötige ich alle erforderlichen Informationen und Unterlagen zum Bewertungsobjekt bereits für die Angebotserstellung, da ansonsten eine faire Preisgestaltung nicht möglich ist.

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