Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
Für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken verschafft das Gutachten eines Sachverständigen allen Beteiligten und für jeden Bewertungsanlass die notwendige Klarheit über den Marktwert einer Immobilie.
Als Architekt und zertifizierter Sachverständiger bewerte ich Immobilien kompetent, unabhängig und zuverlässig.
Leistungen
- Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Marktwerteinschätzung ("Kurzgutachten")
Wo?
In Bad Honnef, Bonn und im weiteren Umland.
Bewertungsobjekte
- Unbebaute Grundstücke
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeimmobilien
- Rechte und Belastungen
Bewertungsanlässe
- Kauf oder Verkauf
- Vermögensfeststellung
- Erbschaftsangelegenheiten
- Steuerliche Zwecke
- Ehescheidungen
- Vermögensauseinandersetzungen
- Betreuungsangelegenheiten
Verkehrswertgutachten
§ 194 BauGB: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Der Verkehrswert stellt einen objektivierten Preis dar, der am wahrscheinlichsten am Markt zu erzielen wäre.
Ein vollwertiges qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist erforderlich, wenn Sie den Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks gegenüber Gerichten, Ämtern und anderen Behörden nachweisen wollen oder müssen. Die hohen Anforderungen, die vom Gesetzgeber an diese Form des Gutachtens gestellt werden, erfordern eine umfassende Recherche und Klärung der wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Bewertungsobjekts mit ausführlichen Ansätzen und Begründungen.
Somit ist das Verkehrswertgutachten auch dann eine gute Wahl, wenn es im privaten Bereich Auseinandersetzungen über den Verkehrswert zwischen mehreren Parteien gibt.
Marktwerteinschätzung
Die Marktwerteinschätzung - das sogenannte "Kurzgutachten" - reicht aus, wenn Sie lediglich eine Einschätzung über den Marktwert einer Immobilie benötigen und mit allen wertrelevanten Eigenschaften des Objekts hinreichend vertraut sind. Dies gilt beispielsweise für eine reine Vermögensfeststellung durch den Eigentümer. In diesem Fall wird kein umfangreiches Verkehrswertgutachten benötigt.
Bei einer Marktwerteinschätzung werden nur die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen, Auskünfte und Informationen verwendet. Hierbei ist zu beachten, dass fehlende oder fehlerhafte Angaben einen Einfluss auf den zu ermittelnden Marktwert haben können.
Um den Umfang zu reduzieren - in der Regel ca. 10 bis 20 Seiten - wird in "Kurzgutachten" auf die in einem vollwertigen Verkehrswertgutachten notwendigen ausführlichen Beschreibungen, Ansätze und Begründungen verzichtet.
Markwerteinschätzungen werden nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen angeboten, für die keine Rechte und Belastungen zu berücksichtigen sind. Gemäß § 6 ImmoWertV sind hier insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen gemeint. Diese können nur im Rahmen eines vollwertigen Verkehrswertgutachtens berücksichtigt werden.
Gut zu wissen ...
Der Verfahrensablauf
- Erster Kontakt per Telefon oder E-Mail zur Klärung der Eckdaten für die Wertermittlung
- Übersendung des Vertrages inkl. Anlagen zur Sichtung und Vorbereitung an den Auftraggeber
- Im Auftragsfall Vereinbarung eines Termins für die Ortsbesichtigung
- Bei der Ortsbesichtigung:
- Schriftlicher Vertragsschluss und Übergabe der vorhandenen Unterlagen an den Sachverständigen
- Dem Sachverständigen sind alle Gebäude/Räume für die Besichtigung zugänglich zu machen
- Eine Fotodokumentation erfolgt nach Erfordernis (bei Marktwerteinschätzung minimierter Umfang)
- Aufnahme von Baumängeln und Bauschäden als zerstörungsfreie Inaugenscheinnahme ohne Bauteilöffnung
- Einholung der noch nicht vorhandenen notwendigen Unterlagen und Auskünfte
- Ausarbeitung der Wertermittlung (Verkehrswertgutachten oder Marktwerteinschätzung)
- Übersendung der Wertermittlung sowie aller Unterlagen inkl. Rechnung an den Auftraggeber
Das Honorar
Die Vergütung der Sachverständigenleistung setzt sich zusammen aus einem Basishonorar (abhängig vom marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert ohne Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gemäß § 8 ImmoWertV), Zuschlägen für Sonderfälle (z.B. mehrere Wertermittlungsstichtage, Rechte und Belastungen) und Zusatzleistungen (Beschaffung von Unterlagen etc.) sowie den Nebenkosten (Fahrtkosten, Auslagen der Informationsbeschaffung etc.).
Zur ersten Einschätzung eines Honorars für Ihren individuellen Bewertungsauftrag bitte ich um Kontaktaufnahme. Gerne erhalten Sie für eine volle Kostentransparenz vorab auf Anfrage eine Honorarübersicht per E-Mail. Diese wird Ihnen aber auch auf jeden Fall als Anlage zum Vertrag vor Auftragserteilung zur Verfügung gestellt.
Die Unterlagen
Für die Wertermittlung notwendige Unterlagen und Auskünfte sind vom Auftraggeber zu stellen. Auf Wunsch können diese auch durch den Sachverständigen beschafft werden. Die folgende Auflistung können Sie ebenfalls gerne auf Anfrage per E-Mail erhalten, sie wird Ihnen aber auch als Anlage zum Vertrag vor Auftragserteilung zur Verfügung gestellt.
| Folgende Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt: | |
|---|---|
| Bezeichnung | Wo erhältlich? |
| Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate | Grundbuchamt (Amtsgericht) |
| Notarielle Urkunden bzw. Auszüge aus der Grundakte bei wertrelevanten Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs | Grundbuchamt (Amtsgericht), Eigentümer |
| Auszug aus dem Liegenschaftskataster | Kataster- und Vermessungsamt |
| Auszug aus dem Liegenschaftsbuch | Kataster- und Vermessungsamt |
| Auskunft zum Bau- und Planungsrecht | Stadtplanungsamt |
| Baugenehmigung und Schlussabnahmeschein | Bauordnungsamt (Bauakte) |
| Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan) | Bauordnungsamt (Bauakte) |
| Baubeschreibung | Bauordnungsamt (Bauakte) |
| Berechnung der Wohn- und Nutzfläche | Bauordnungsamt (Bauakte) |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Bauordnungsamt |
| Auskunft aus dem Altlastenkataster | Umweltamt |
| Auskunft aus der Denkmalliste | Denkmalamt |
| Aktuelle Bescheinigung über abgabenrechtlichen Zustand | Kreis-, Stadtverwaltung |
| Aufstellung über Instandsetzungen und Modernisierungen | Eigentümer |
| Energieausweis | Eigentümer |
| Zusätzlich bei vermieteten Objekten: | |
| Miet-/Pachtverträge oder Mieterliste, Mietzusammenstellung | Eigentümer, Verwalter |
| Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum: | |
| Teilungserklärung und Aufteilungsplan | Eigentümer, Grundbuchamt |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | Eigentümer, Verwalter |
| Auskunft über die Höhe der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage | Eigentümer, Verwalter |
| Zusätzlich bei Erbbaurechten: | |
| Erbbaurechtsvertrag inklusive Nachträge | Eigentümer, Grundbuchamt |
| Aktueller Erbbauzins | Eigentümer, Erbbauberechtigter |
| Je nach Eigenart des Bewertungsobjektes oder der Auftragsgestaltung können weitere Unterlagen erforderlich sein! | |
| Erforderliche Unterlagen für Marktwerteinschätzungen ("Kurzgutachten"): | |
| Für Marktwerteinschätzungen sind in der Regel weniger Unterlagen erforderlich, da diese teilweise durch Auskünfte des Eigentümers ersetzt werden können oder nicht zwingend abgefragt werden müssen. Aber auch hier sollten zumindest ein Grundbuchauszug, die Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, eine Berechnung der Wohnfläche und eine Aufstellung über Instandsetzungen und Modernisierungen vorliegen. | |